„Wir beraten Vermieter und Verwalter passgenau“

Erstellt von Michael Braaz

Heidi Göbel-Stahl vom Mainova Geschäftskundenvertrieb zur Übertragung von Heizzentralen in die Wärmelieferung, aktuelle Vorgaben zur Ermittlung der Warmmietenneutralität und individuelle Kundenlösungen für Bestandsanlagen.

Frau Göbel-Stahl, warum ist Contracting in Verbindung mit einem Nahwärmenetz bei der Heizanlagen-Modernisierung einer Wohnimmobilie eine gute Wahl?

Dafür gibt es eine Vielzahl von Gründen: Der Austausch mehrerer Etagenheizungen oder der Zusammenschluss mehrerer Objekte und die daraus resultierende Versorgung aus einer bedarfsgerecht errichteten Energiezentrale ist effizienter und umweltschonender als viele kleine Einzelanlagen. Beispielsweise misst und überprüft der Schornsteinfeger anstelle vieler kleiner nur eine große Anlage, technische Optimierungen finden nur an einer Anlage statt und der Einsatz eines BHKWs wird aufgrund der größeren Gesamtabnahme wirtschaftlicher.

Der Contractor übernimmt dabei die Planung, Errichtung und – vor allem – die Betriebsführung der Energiezentrale. Er kann sie ggf. auch so modular aufbauen, dass jederzeit noch eine Kapazitätserweiterung für weitere Neuanschlüsse möglich wird. Zudem ist erwiesen, dass eine vom Contractor betreute Anlage eine größere Betriebssicherheit und eine wesentlich längere Lebensdauer hat. Natürlich hat er auch ein Interesse daran, das Bestmögliche aus der Anlage herauszuholen, denn eine ineffiziente Anlage geht zulasten des Contractors.

Was hat sich mit Inkrafttreten des Paragraphen 556c und der zugehörigen Wärmelieferverordnung (WärmeLV) für den Vermieter geändert?

Der Vermieter hat nun eine Rechtssicherheit in Bezug auf die Umlagefähigkeit, sofern er die Zentralheizung vorher in Eigenversorgung betrieben und die Kosten dafür über die Betriebskosten umgelegt hat. Voraussetzung ist, dass die Umstellung auf eine Wärmelieferung für die Mieter nicht zu einem höheren Preis für die Wärme führt. Außerdem muss der Contractor die Effizienz der Anlage verbessern und der Vermieter muss die Umstel­lung rechtzeitig vorher ankündigen. Für die Erreichung der Kostenneutralität hat sich in der Praxis die Zahlung eines Baukostenzuschusses bewährt. Dieses Prozedere muss nur bei der erstmaligen Umstellung erfolgen. Die Vorgaben des § 556c gelten übrigens nur für die Umstellung einer bestehenden Eigenversorgung auf Contracting. Für Neubauten ergeben sich daraus keine Vorgaben.

Wie erfolgt die Ermittlung der Wärmemietenneutralität nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch?

Ermittelt wird der Durchschnitt des Verbrauches der letzten drei Abrechnungsjahre. Für die Wärmekostenermittlung wird dieser Verbrauch mit den Kosten des letzten Jahres berechnet. Hinzu kommen die Betriebskosten der bisherigen Versorgung. Diese Kosten werden mit den rechnerischen Kosten der Wärmelieferung verglichen, wenn diese im letzten Jahr bereits stattgefunden hätte. Eine große Rolle spielt hierbei der Jahresnutzungsgrad der Bestandsanlage versus der Neuanlage. Die Ermittlung des Jahresnutzungsgrades der Bestandsanlage erfolgt über eine Messung oder alternativ über vorgegebene Referenzwerte. In der Praxis setzen wir nicht selten beides ein.

Gibt es Umstellungsszenarien, bei denen die Regelungen nach § 556c nicht angewendet werden?

Ja, hat der Mieter vorher zum Beispiel über sogenannte Einzelfeuerungsanlagen (Gasetagenheizungen, Nachtspeicheröfen, Kohleöfen etc.) seine Versorgung selbst organisiert und ist der künftige Vertragspartner der Vermieter, gilt der Paragraph 556c nicht und der Vermieter kann auf den Abschluss eines Wärmelieferungsvertrages verweisen. Auch auf den Fall, dass eine bereits bestehende Contracting­Lösung umgestellt wird – etwa wenn von einer Heizzentrale auf Fernwärme umgestellt wird –, ist der § 556c nicht anwendbar.

Wie sollte ein umstellungswilliger Vermieter am besten vorgehen?

Am besten sich mit uns in Verbindung setzen. Wichtig für den Vermieter ist ein erfahrener Partner, der vor Ort eine kritische Masse an Anlagen betreibt und so langfristig eine gute technische und kaufmännische Betreuung sicherstellen kann. Die Umstellung sollte mit ausreichend Vorlauf geplant werden, damit die Information der Mieter, aber auch die technischen Maßnahmen rechtzeitig erfolgen können. Wir beraten den Vermieter im Einzelfall passgenau, ob eine Übernahme und Optimierung von Bestandsanlagen, der Austausch durch eine moderne Anlage oder eine Umstellung auf Fernwärme oder BHKW­Technologie die für ihn attraktivste Variante ist.

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